1. 비교적 낮은 초기 투자비
방배13구역에 투자를 검토하시는 분들은 강남 지역에는 진입하고 싶지만 대치, 반포 등의 일명 1 tier 강남 지역에 바로 들어가기는 자금이 부족하신 분들일 겁니다. 방배13구역은 사실 사업성이 좋은 재건축 지역은 아닙니다. 따라서 다른 강남 재건축들에 비해서 입주 시 내는 추가 분담금이 많은 편입니다.
추가 분담금이 많다는 이유는 조합원 수가 비교적 많기 때문이며 조합원 분양 후 일반분양으로 돌릴 물건이 적어 사업비 충당을 조합원 분담금으로 메꾼다는 의미이기도 합니다.
하지만 그건 기존 조합원들 입장에서 그렇고 새로 진입하는 입장에서 보면 장점이 될 수 있습니다. 기존 조합원 물건을 프리미엄을 주고 매입할 경우 입주 시 추가 분담금이 많다는 건 매입 시점에는 비교적 적은 자금으로 매입할 수 있다는 의미이기도 합니다.
아래의 실제 매물을 예로 들어 설명해보겠습니다.
| 구분 | 금액(억원) |
|---|---|
| 매매가(A+B) | 14.1 |
| A : 주택담보대출 | 6.5 |
| B : 초기 투자금 | 7.7 |
| 추가분담금(C) | 6.6 |
| 총 투자금(A+B+B) | 20.7 |
상기 표는 방배13구역의 실제 매물 사례입니다. 최초 매입 시에 초기 투자금은 7.7억원입니다. 강남 3구 타지역에 초기 투자금 7.7억원으로 향후 33평대 아파트를 받을 수 있는 다른 투자처가 얼마나 있을까요? 역설적으로 추가 분담금이 높기 때문에 초기투자금은 낮게 진입할 수 있습니다.
2. 주변 지역과 함께 개발 중
이 지역은 방배13구역 외 다른 구역도 활발히 재건축이 진행 중입니다. 매일경제 기사에 따르면 방배5구역(디에이치방배)은 지하 3층~지상 최고 33층, 29개동, 총 3080가구 규모 아파트를 짓는 사업으로 방배동 일대 재건축 사업장 중 규모가 가장 큽니다. 현대건설의 고급 아파트 브랜드인 ‘디에이치’가 적용되었습니다. 방배6구역(래미안원페를라)은 방배동 818-14번지 일대 지하 4층~지상 최고 22층, 16개동, 총 1097가구 새 아파트가 들어설 예정입니다.
특히 방배동은 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익환수제를 피한 단지가 상당수입니다. 2017년 12월 31일 이전까지 관리처분 인가를 신청하면 초과 이익환수제를 피할 수 있었고 방배동에서는 5·6·13·14구역이 기한 전 신청에 성공했습니다.
현재는 허름한 빌라 들이 남아서 옛 부촌의 명성에 빛이 바랬지만 대규모 개발이 진행되면 다시 옛 명성을 찾을 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.
3. 학군
방현초 초품아로 도보로 통학할 수 있으며 동덕여중, 동덕여고가 가깝습니다. 솔직히 남아보다는 여아가 있으신 분들에게 추천하는 단지입니다.
방배13구역의 진행은 원래 계획보다는 많이 지연된 편입니다. 하지만 큰 고비인 교회 명도가 합의에 이르렀다는 소식이 들렸기 때문에 이전보다는 빠른 진행이 기대됩니다. 사업장 주변에 펜스를 치고 있는데 펜스가 완성된 후에는 은행 대출이 안 될 수 있습니다. 만약 매입을 고려하신다면 펜스 완성 전에 진행하시길 추천해 드립니다.